기존 민간 주도 재건축의 타당성에 대한 의문이 제기됐다. 혹은 주민들의 반대에 따른 갈등으로 인해 진행이 더딘 것으로 파악됐다. 이런 문제적 상황을 개선하기 위해 정부는 공공재개발의 의미를 되살리는 새로운 모델을 제시했다. 실제 사례를 살펴보고 이러한 측면을 요약하면 현재 상황에 대한 이해를 높이는 데 도움이 됩니다.
공공재개발이란 과거 재개발이 시작되었으나 주민 간 원활한 합의가 이루어지지 않아 추진이 미흡하거나 추진이 중단된 지역을 말한다. 정부와 기관이 주도하여 해당 지역에 인센티브를 제공하는 주택개량사업입니다. 이러한 사항은 민간노조로부터 별도의 경영승인을 받은 후 실시됩니다. 공공기관으로 개발자를 선정하고 두 사람이 함께 협의해 프로젝트를 진행한다고 보면 이해하기 쉽다. 용적률의 경우 최대 120%까지 높일 수 있으며, 조합원 매출을 제외한 일반 매출의 50%를 공공임대 등의 목적으로 기부한다.
2021년 3월 발표된 보고서를 보면 공공재개발의 의미를 소개하고 2.4대책을 별도로 설명했다. 전자의 경우 진행기간 동안 토지 소유자가 소유권을 갖고, 후자의 경우 LH와 SH가 해당 토지에 대한 권리를 갖고 추후 반환한다. 아울러 용적률을 최대 120%까지 높이는 조건으로 활용면적을 한 단계 개선하고 조합원에게도 혜택을 제공한다. 또한, 건물을 재건축할 경우 2년 거주의무와 초과이익 회수제도가 적용되지 않아 부담을 느꼈던 이들에게는 희소식으로 여겨진다. 결론적으로 용적률 완화만으로는 해결되지 않는 부지에 대해서는 유지관리사업을 통해 새로운 기반을 마련할 수 있다.
하지만 결과에 대한 민간 참여도가 낮아 입주권을 받는 아파트를 별도로 선정하는 것은 불가능하다. 이러한 불확실성에 대해서는 노조 성향에 따라 결과에 차이가 있을 것으로 보인다. 실제로 공공재개발의 의미 개선을 바탕으로 곳곳에서 진전이 늘어나고 있다. 국토부에 따르면 2021년 사업은 약 2만7000가구를 대상으로 진행됐다. 또한, 새로운 1구역과 망구 1구역도 이 가구에 포함됩니다.
망우1호기의 경우 공공재개발의 실질적인 의미에 맞게 노조와 LH 공동사업 기본협약이 주민 75%의 찬성으로 40일 만에 성공적으로 타결됐다. 규제완화 관련 인센티브가 적용되어 기존 2종 사용지역이 3종으로 업그레이드되어 경제적 이익이 더욱 커진 것으로 확인되었습니다. 그 외 많은 공간에서도 유지보수에 있어 성공적인 진전이 이루어지고 있음을 확인할 수 있습니다.