부실채권에 투자할 때 주의할 점이 있습니다. 오늘 소개할 책은 임정택 작가의 ‘임대부자의 비법서 2’입니다.
계약조건을 꼭 확인하셔야 합니다. 투자자는 자산운용사와 협의하여 조건이 충족되면 계약을 체결하게 됩니다. 이때 계약당사자는 대손채권의 실소유주, 유동화회사 및 투자자이다. 투자는 계약에 따라 수행됩니다. 좋든 싫든 계약서를 주의 깊게 읽어야 하는 이유가 여기에 있습니다. 자산운용사에서도 친절하게 안내해 드리기 때문에 이해가 안 되시면 이해할 때까지 물어보셔야 합니다. 따라서 구매자가 신경써야 할 부분은 많지 않습니다. 계약은 일반조건과 특별조건(특약)으로 구분되며, 일반조건은 말 그대로 모든 계약에 공통적으로 적용되는 일반적인 거래조건을 의미합니다.
특약사항은 계약에만 적용되는 항목이므로 구매자는 이를 집중적으로 검토해야 합니다. 입찰에 참여하는 방법에는 차액보상 조항이 포함됩니다. 5억 원에 구매가 이루어지고 구매자가 5억 원 입찰에 참여하기로 계약했다고 가정하면, 투자자는 5억 원으로 입찰하여 낙찰되었으며, 차순위 입찰자의 입찰가는 4억 7천만 원이 됩니다. 1억 원짜리 부실채권을 4억 7천만 원에 팔 수도 있었는데, 4억 5천만 원에 팔아서 2천만 원을 더 벌 수 있는 기회를 놓친 것 같습니다. 보존 조항을 삽입합니다. 이 조항은 차순위 입찰자의 입찰가격(4억7000만원)과 부실채권 매각가격(4억5000만원)의 차액인 2000만원을 매수인에게 배상하라는 내용이다.
자산운용사로서 매수자에게 매각되지 않았다면 더 많은 수익을 낼 수 있었겠지만, 이는 매수자가 놓친 기회에 대해 어느 정도 책임을 져야 한다는 의미이기도 합니다. 위의 경우 차액은 2천만원 입니다. 차액보전조항만 있고 한도가 없는 경우 투자자는 차액 2천만원 전액을 자산운용사에 지급해야 한다. 7천만원이지만 차액보전 상한액을 500만원으로 정할 경우 구매자가 부담해야 하는 매입금액은 최대 500만원이므로 구매자의 부실채권 실구매가는 455원이다. 백만 원. 상한선을 설정하는 것을 잊지 마십시오.
거래대금 송금은 반드시 유동화회사 명의의 통장으로 이루어져야 합니다. 유동화회사와 계약을 체결한 경우에는 거래금액을 보내주셔야 합니다. 대신, 유동화회사의 법인계좌로 송금해야 합니다. 대출판매인 경우에는 채권자변경 및 계좌변경신고를 의무화합니다. 대출매각으로 부실채권을 매입하는 경우에는 채권자, 유동화회사에서 투자자로 변경됨에 따라 채권자 변경신고를 경매법원에 반드시 하여야 합니다. 보고는 동시에 이루어져야 합니다. 계좌변경을 법원에 신고하지 않으면 배당금은 투자자의 계좌로 입금되지 않고 제1계좌, 즉 유동화회사의 계좌로 입금되기 때문이다.
일곱째, 플랜B를 준비하라. 배당투자가 목적인 단독판매투자자라면 매수금액보다 더 많은 금액을 지불해야 수익을 얻을 수 있다. 배당금이 매입금액보다 적으면 손해를 볼 수 있습니다. 문제가 없다고 확인하더라도 사람이 하는 일은 변수를 만들어낸다. 입찰이 성공해야 하지만 입찰이 실패할 경우 적절한 조치를 취해야 합니다. 단독판매는 방어입찰을 생각해야 합니다. 금액으로 입찰에 참여하는 것을 생각해야합니다. 제3자가 더 높은 가격으로 입찰에 성공하면 당초 예상대로 배당금을 받게 되고, 입찰에서 이기면 최소한 시장 가격보다 낮은 가격으로 매수하게 되므로 금전적 손실을 피할 수 있습니다. 물론, 입찰에 참여하려면 입찰 보증금(최저 매매가의 10%)이 필요하고, 해당 부동산이 필요한지 검토해야 하지만, 현실적으로는 방어적 입찰만큼 보호 장치가 없습니다. 기대되는 좋은 물건을 선택하는 것입니다. 초보자라면 아파트나 주택 등 경매인이 선호하는 품목을 선택하는 것이 좋습니다.
월세 부자의 비법 2 저자 임정택, 김동욱 출판 도서 미출간 2021.11.12.
오늘은 ‘임정택 저자’가 말하는 부실채권 투자 시 주의할 점 7가지를 살펴보았습니다. 투자 시 주의사항을 꼭 기억해 두시고 부실채권 투자를 위한 좋은 기반을 다지시길 바라겠습니다.
