치솟아 노숙인들을 불안하게 만들었던 집값은 금리 인상과 동시에 하락세를 보이고 있다. 주택은 너무 비싸서 누구도 자신의 돈을 100% 지불하여 집을 구입하지 않습니다. 따라서 주택 가격 하락은 다른 자산 가격 하락과 약간 다릅니다. 이는 신용으로 구매한 주식과 유사합니다. 주가가 떨어지면 증권사는 다음날 오전 역매매를 통해 대출금을 회수한다. 주가가 더 떨어지기 전에 대출금을 미리 회수하겠다는 것이다. 여기서 ‘주가’를 ‘집값’으로, ‘신용’을 ‘주택담보대출’로, ‘담보회사’를 ‘은행’으로 바꾸면 이해가 더 쉬울 것입니다. 매일 가격이 등락하는 주식과 달리 주택 가격은 오랜 기간 상승세를 이어왔고, 하락하더라도 단기간에 소폭 조정이 이뤄지는 것이 특징이다. 최근 집값 하락세가 커지면서 대출로 집을 산 사람들이 많아 이자부담은 물론이고 은행에서 대출금을 갚으라고 요구할까봐 걱정도 많다.
집값이 떨어지기 시작하면 집값에서 대출이 차지하는 비중이 늘어난다. 아래는 3억 원의 대출을 받아 5억 원짜리 주택을 구입했는데, 집값이 1억 원 하락한 경우입니다.
시장 가격 변동으로 인해 LTV 비율이 60%에서 75%로 증가합니다. 같은 상황에서 집값이 2억 원 떨어지면 어떻게 될까.
대출금은 3억원으로 그대로 유지되고, 집을 살 때 가지고 있던 2억원도 사라진다. LTV 100%…
우선 집을 산 사람이 집값 하락으로 큰 손실을 입었는데, 은행 입장은 어떤가. 집값이 더 떨어지면 3억 원의 대출금을 회수할 수 있을지 불투명해진다. 담보물의 가치가 하락하면 은행은 먼저 부족한 담보의 보충을 요구할 수 있습니다.
담보를 보충할 권리
처음 대출을 받을 때 작성한 대출계약서를 보면 이 내용이 명확히 나와 있습니다.
채무자의 신용이 악화되거나 담보가치가 현저히 감소한 경우에는 담보를 보충하여야 합니다. 집값이 떨어지면 은행은 대출금 상환을 요구하지 않지만, 담보를 보충해 대출금을 회수할 수 있는 경우에만 대출금 상환을 요구하지 않는다. 결국 대출금은 전부는 아니더라도 일부를 갚아야 한다는 말과 별 차이가 없습니다. ㅜㅜ
어떤 경우에는 대출금을 즉시 상환해야 합니다. 기간의 혜택을 상실한 경우에는 대출 만기 이전에 대출금을 상환해야 하며, 상환되지 않은 대출금 잔액에 대해서는 연체 보상금이 부과됩니다.
이로 인한 이익 손실
대출계약서에는 대출 만기일 이전에 은행이 상환을 요청하는 경우에 대한 정보가 포함되어 있습니다. 주로 채무자의 상환능력이나 담보에 심각한 문제가 있는 경우 은행은 대출상환을 요청할 수 있다. 원리금 지급은 아래 ②번을 참고하시기 바랍니다. 늦어도 대출금을 상환하라는 요청을 받을 수 있습니다.
1. 이자지급일로부터 1개월(주택담보대출의 경우 2개월)이 연체되는 경우 2. 분할상환 또는 분할상환 원금 및 이자가 2회 이상(3회) 연체되는 경우 주택담보대출의 경우)를 순차적으로 진행합니다.
예전에는 집값의 70~80% 대출로 집을 샀는데, 대출 규제로 인해 은행 LTV 대출 한도가 40~50%로 축소됐다. 하지만 저축은행과 보험사는 상대적으로 대출한도가 높았다. 대출 비중이 높은 사람 물론 대출을 제공한 금융기관도 위험에 처해 있다. 집값이 오르기 전에 대출을 받은 사람은 대출을 받은 뒤 올랐던 집값이 떨어지기 때문에 문제가 되지 않는다. 하지만 최근 대출 한도를 받아 집을 구입한 이들의 경우, 구입하자마자 집값이 떨어지기 시작했다. 대출에 문제가 있지 않을까 불안하실 수도 있습니다. 위에서 정리한 것처럼 집값이 크게 떨어지면 은행에서 담보보충을 요구하게 된다. 추가 담보가 없는 경우 대출금의 일부를 상환해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 원리금 상환이 늦어지면 대출 상환을 요청할 수 있습니다. 주택담보대출에 대한 원리금 상환 연체 시 이자 감면 및 유치권 집행 유예를 지원합니다. 주택담보대출 연체 해결 방법, 이자감면, 압류유예 지원 코로나19로 금리가 오르면서 대출 이용에 대한 우려가 커지고 있습니다. 3억원짜리 주택담보대출을 이용하고 있는데 금리가 연 2%씩 오르면 매달 내야 하는 이자는 50만원씩 늘어난다. 기존 연 3% 금리를 5%로 올리면 월 이자 금액은 75만원에서 125만원으로 늘어난다. ㅜㅜ 소득이 감소하고 이자 부담이 늘어나면서 담보대출 원리금 상환이 어려워지고 있습니다. 신용대출 원리금 상환을 장기간 연체할 경우 신용평가기관에 연체자로 등록되어 신용불량자가 됩니다. 30일 이상 3개월 미만의 단기 체납은 1년으로, 3개월 이상의 단기 체납은 5년으로 등록됩니다… sexysbkang.tistory.com